WeWork, 결국 IPO

위워크(위 컴퍼니)가 드디어 상장합니다. 뉴욕증권거래소에 제출한 상장신청서가 공개되었고, 두어달 이내로 거래된다고 합니다. 종목코드는 WE, 주간사는 JP모건과 골드만삭스이며 10억 불 정도를 공모할 예정이라고 하네요.

이바닥늬우스에서도 지난달 다룬 바 있습니다만, 위워크의 성장에 대한 전망은 그리 썩 좋지만은 않습니다. 전 세계를 집어삼킬 기세로 공간들을 확장해가고는 있지만, 실제로 수익으로 이어지는 메커니즘이 썩 그리 좋지만은 않기 때문입니다. 무리하게 덩치를 불리고 있는 것이 아닌가 하는 의구심이 꽤 팽배한 상황입니다.

디인포메이션에서도 위워크의 IPO에 대한 몇 가지 쟁점들을 짚었습니다. 대략 다음과 같습니다.

  • 수익구조와 현금흐름: 위워크의 상반기 매출이 15억불인데, 상각을 제외한 공간 운영비용만 12억불입니다. 개선되었다고는 하지만 작년 기준으로 위워크는 1불의 매출을 올리는 데 1.22불의 현금을 들였습니다. 외부 수혈이 없이는 생존 자체가 불투명할 정도에요.
  • 경기침체: 위워크의 38% 매출이 500명 이상 직원을 가진 기업고객들에게서 납니다. 지금 글로벌 거시경제가 좋지 않은데, 이 불황이 본격화되면 기업고객들이 비용 절감을 위해 위워크를 떠날 가능성이 높아집니다.
  • 부동산 수익률: 위워크는 부동산을 건물주로부터 장기로 싸게 임대 한 후 입주사들에게 단기 전대를 주는 방식을 취합니다. 이 과정에서 마진을 30% 정도 만드는 것을 목표로 하고 있어요. 그런데 현재 이 마진이 10% 정도에 불과하다고 합니다. 중국이나 인도 등 앞으로 위워크가 집중할 이머징 마켓에서는 이 마진률이 더 낮아질 예정이라네요.
  • 임대부동산의 자산비용: 위워크는 부동산을 일단 임대한 후 전대를 줍니다. 임대를 해오는 것 자체가 꽤 부담이 커서, 이 구조는 천문학적인 투자를 반드시 필요로 합니다. 위워크가 좀 더 중개 혹은 플랫폼으로만 구조를 개편하지 않으면 자본구조가 좀 무거워질거에요.
  • 애덤 노이만 리스크: 창업자 애덤 노이만은 일반 지분률로만 봐도 최대주주인데, 20배 의결권을 가진 클래스B 주식을 들고 있습니다. 거의 모든 경영상의 의사결정은 노이만에게 일임되어있다 볼 수 있죠. (페이스북의 마크 주커버그나 스냅의 에반 슈피겔 같은 느낌이랄까요) 그런데 노이만에 대한 신뢰는 예전만 못한 것이 사실입니다. 이를 감안해도, 위워크는 괜찮을까요.

위워크는 여러가지로 이바닥에서 좀 특수한 위치를 갖고 있습니다. 뭔가 ‘공유경제’라는 트렌디하고 힙한 키워드에 해당하고, 그간 쭉 ‘스타트업’ 업계의 유니콘으로 활동(?)해왔습니다. 뭐랄까 B2B로 업무환경을 제공하는 솔루션 혹은 기존 상업용 부동산 시장을 혁신하는 모델처럼 보이기도 했고요.

역으로, 그럴싸한 브랜드와 디자인으로 무장했을 뿐 여전히 그저 그런 부동산 임대업이라는 비판도 존재합니다. 실제로 위워크는 기존 시장을 무너뜨리거나 대체하지 않았고, 그닥 새로운 기술이랄까 하는 것도 개발하지는 않았기 때문입니다. 하지만 (노이만의) 수완이 매우매우 좋았기에 혁신처럼 보일 뿐이라는 것이죠.

어찌되었든 위워크는 자본주의에서 오랫동안 검증되어온 부동산이라는 자원을, 기존 플레이어들과 적당히 공생하는 구조에서 꽤 잘 운용해오고 있습니다. 남의 돈으로, 남다른 스케일로 말이죠. 당장 무너질 것 같지는 않습니다. 하지만 470억불의 기업가치가 적정하냐 한다면, 글쎄요. 그렇진 않을 걸요.

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